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segunda-feira, 11 de abril de 2011

COMPRAR OU ARRENDAR ?

A incerteza financeira e o acesso difícil ao crédito fazem aumentar a procura de casas para arrendar.
Por tradição, os portugueses preferem comprar a arrendar. Contudo, a última análise da Deco aos custos da compra e arrendamento, em 2007, revelou que a última opção era mais barata para o cenário definido. Três anos depois, o mercado imobiliário mudou, bem como as condições de acesso ao crédito. Para quem tem poupanças ou uma boa relação com o banco, compensa comprar. No mesmo sentido vai a recomendação das agências imobiliárias consultadas anonimamente: "Neste momento, o valor da renda é superior ao da prestação do crédito. Além disso, como a crise dificulta a venda, o preço das casas está mais baixo e pode fazer bons investimentos". Mas há factores que favorecem o arrendamento. Se não tem uma situação profissional estável, por exemplo, é mais conveniente arrendar.

Segurança versus mobilidade
Muitos portugueses valorizam a segurança da compra: findo o contrato de crédito, há a garantia de que a casa passa para as suas mãos. Já no arrendamento, apesar dos direitos de renovação, o inquilino pode, um dia, ser convidado a sair pelo senhorio. Além disso, por mais rendas que pague, nunca será proprietário do imóvel. Quem vive em casa própria tem liberdade para fazer ajustes e obras, o que no arrendamento está condicionado pela autorização do senhorio.
Comprar também é uma opção para quem pretende investir. Se o mercado imobiliário oferecer taxas de rentabilidade atractivas, pode revender a casa com ganhos (face ao preço de compra e inflação), por exemplo.
O arrendamento, por sua vez, pode ser mais interessante para quem está a iniciar carreira, sair de casa dos pais ou não tem rendimentos para comprar. Uma vantagem é a mobilidade: permite mudar de habitação com facilidade, dada a duração dos contratos e por não ter de esperar por um bom negócio para vender, como acontece com um proprietário. Este ponto é decisivo sobretudo para os cidadãos que, por razões pessoais ou profissionais, podem ter de mudar de área de residência. Como o investimento com a compra é elevado e a revenda demorada, possuir uma casa pode tornar-se num fardo.
Para quem tem pouco dinheiro disponível, o arrendamento é mais acessível. Só obriga a pagar as rendas ou, eventualmente, parte ou a totalidade das obras, consoante o acordado com o senhorio. Na compra, além do valor da casa ou das prestações do crédito, há despesas legais com contratos, registos, hipoteca, comissões bancárias, impostos e seguros, o que obriga a ter uma boa soma disponível no momento da compra. E, ao longo dos anos, é preciso pagar as quotas do condomínio, obras obrigatórias, impostos e juros do crédito à habitação.

Muito capital para a entrada
As despesas iniciais de quem arrenda limitam-se, por norma, ao número de rendas fixadas como adiantamento (em regra, serve de caução). Para o cenário traçado pela Deco, foi assumido 3.000 euros de entrada, o que corresponde a três rendas. Ao comprar, é preciso pagar impostos e custos com o registo e contrato.
Se recorrer ao crédito, some ainda comissões bancárias e seguros da casa e de vida. Actualmente, a maioria dos bancos não concede empréstimos pelo valor total de compra ou avaliação (a chamada relação financiamento/garantia). Por isso, contabilize primeiro o capital disponível. Depois de saber o montante a pedir, escolha o banco com a melhor proposta. Para este cenário, foi considerado o financiamento mais comum: 80% com taxa variável e indexada. Recorreu-se à ‘escolha acertada': o protocolo Deco/Caixa Galicia com ‘spread' de 0,65%. Utilizou-se ainda a média da Euribor a 6 meses dos últimos 10 anos (3%). Para acautelar eventuais oscilações utilizou-se a projecção dos especialistas da Deco para a inflação a 30 anos: 2,5%. O crédito seria de 168. 000 (80%) e os restantes 42.000 euros ficariam a cargo do casal. Com TAE de 3,72%, a prestação seria de 769 euros. A título comparativo, seleccionou-se um empréstimo de taxa fixa no banco com o ‘spread' mais baixo, entre os poucos que praticam taxa fixa a 30 anos. Para o cenário, o BBVA cobra 4,7%, com prestação de 871 euros e TAE de 4,82%. Somadas todas as despesas, comprar exige uma entrada de 48.696 euros ou 48.902 euros, consoante o crédito tenha taxa variável ou fixa, muito superior aos 3.000 euros do arrendamento.

Orçamento para condomínio, impostos, seguros e obras
No arrendamento, a única despesa regular é a renda, actualizada anualmente ao ritmo da inflação. A projecção da Deco aponta para uma taxa anual de 2,5% nos próximos 30 anos. Com um valor inicial de 1.000 mensais, o inquilino terá pago 526.832 euros, em 30 anos. Já um proprietário tem gastos com o condomínio, seguro da casa e obras de conservação. Com uma quota mensal de 40 euros, actualizada pela inflação estimada, pagará de condomínio 21.073 euros. O seguro obrigatório é de incêndio, mas optámos pelo multirriscos-habitação: inclui coberturas mais abrangentes. A ‘escolha acertada', da Mapfre, cobra um prémio anual de 170 euros, ou seja, de 5.100 euros, ao fim de 30 anos. Obter crédito implica contratar um seguro de vida. Este varia com a idade do consumidor e montante financiado. A Generali, uma das escolhas acertadas, cobra 460 euros anuais, para 168.000 euros, a duas cabeças, com 30 anos de idade. Ao longo dos anos é feito o ajuste, o que totaliza 16.460 euros. Como o valor da casa ultrapassa 157.000, euros o casal só está isento de IMI nos primeiros quatro anos. Depois pagará imposto anualmente. Considerou-se ainda que, ao longo de três décadas, gastará cerca de 30.000 euros em obras. Apesar das despesas elevadas no momento da compra e anos seguintes, os nossos cálculos revelam que ter casa própria é mais barato do que arrendar: quase 107.000 euros no cenário de crédito com taxa variável e 70.000 euros no de taxa fixa.
Ao fim de 30 anos, quem arrendou e rentabilizou a poupança inicial, conquistou um rendimento líquido de quase 186.000 euros (não considerámos o efeito da inflação). Mas gastou mais 107.000 euros em habitação do que quem comprou a crédito com taxa variável e não tem imóvel. Além disso, terá de continuar a arrendar ou comprar. Quem comprou, é proprietário e gastou menos. Mas por falta de liquidez, não pôde investir. Findos os 30 anos, tem duas opções: vender o imóvel e comprar ou arrendar outro, ou permanecer aí e continuar a suportar seguros, impostos, obras e condomínio.
Quem fez o melhor negócio? Como demonstra o quadro ao lado, o arrendamento revela-se menos vantajoso. Se descontarmos o que o inquilino gastou a mais com o arrendamento ao montante obtido em Obrigações do Tesouro, temos um saldo final de quase 79.000 euros. Mas este montante é, à partida, inferior ao valor da casa. Logo, está numa posição menos interessante do que quem comprou.
No cenário, o custo total do arrendamento é superior ao da compra a crédito. Para este igualar o custo com crédito de taxa variável, a renda mensal não poderia exceder 795 euros. De facto, a renda pedida para o apartamento do cenário é elevada face aos custos estimados para a sua compra e manutenção. Ao arrendar em vez de vender, o proprietário pretende ser recompensado com um prémio mais elevado do que obteria ao desfazer-se do imóvel e investir a mais-valia. Segundo a Confidencial Imobiliário, este prémio calcula-se dividindo o valor anual das rendas pelo preço de venda. O índice registado em Portugal nos últimos cinco anos é de cerca de 6%, ou seja, ao arrendar, o senhorio pretende obter essa rentabilidade. Aplicámos este indicador ao nosso caso e o prémio é de 5,7%, em linha com o mercado. Tal é confirmado pelas agências imobiliárias visitadas: "A procura pelo arrendamento está a crescer devido à dificuldade em obter crédito, pelo que as rendas são altas".

Fonte: economico.sapo.pt

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